Bonus prima casa giovani under 36

Parliamo di bonus sulla prima casa per i giovani… under 36!

La misura è inserita nella bozza del decreto Sostegni bis, aggiornata al 30 aprile 2021.

Il nuovo provvedimento del governo, da 40 miliardi di euro, prevede agevolazioni per l’acquisto dell’abitazione da parte di giovani, fino al 31 dicembre 2022: esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale e credito d’imposta pari all’imposta IVA, per le vendite che sono soggette all’imposta sul valore aggiunto.

Sui mutui per acquistare l’abitazione principale sarebbe inoltre eliminata l’imposta sostitutiva.

Tali misure, tuttavia, necessitano della conferma del testo definitivo che sarà pubblicato in Gazzetta Ufficiale.

Bonus prima casa giovani under 36: le novità del decreto Sostegni bis

Tra le novità del decreto Sostegni bis c’è il bonus prima casa per giovani under 36 che acquistano l’abitazione principale entro il 31 dicembre 2022.

La misura, inserita nell’articolo 28 della bozza del decreto Sostegni bis del 30 aprile 2021, prevede l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale.

La nuova misura da 40 miliardi di euro prevede, inoltre, il dimezzamento degli oneri notarili.

Per gli acquisti assoggettati ad IVA, invece, viene stabilito un credito di imposta di importo pari all’importo dell’imposta sul valore aggiunto relativa all’acquisto in questione.

Il credito d’imposta può essere:

• portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni;
• utilizzato in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data dell’acquisto;
• utilizzato in compensazione secondo quanto previsto dal decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

Un’ulteriore misura riguarda i mutui sulla prima casa, di soggetti di età inferiore a 36 anni: sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.

Fanno eccezione le seguenti categorie di immobili:

• categoria catastale A1, abitazioni di tipo signorile;
• categoria catastale A8, abitazioni in ville;
• categoria catastale A9, castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.

Il periodo dell’agevolazione è quello compreso tra la data di entrata in vigore del decreto ed il 31 dicembre 2022.

Il testo è tuttavia ancora una bozza e le agevolazioni devono trovare conferma in quello che verrà pubblicato in Gazzetta Ufficiale con l’emanazione del decreto.

Bonus prima casa giovani under 36: i dettagli del testo in bozza del DL Sostegni bis

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa da parte di giovani che non hanno ancora compiuto il trentaseiesimo anno di età sono contenute nell’articolo 28 del testo, ancora in bozza, che ha come oggetto: “Agevolazioni per l’acquisto della casa di abitazione da parte di giovani”.

L’esenzione per la tassazione è relativa agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione.

Sono dunque ricompresi tutti gli atti di cui alla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni sull’imposta di registro, ovvero il decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131.

Per quanto riguarda i mutui, sono compresi quelli che riguardano la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo.

La condizione deve risultare dalla dichiarazione della parte mutuataria, resa nell’atto di finanziamento o allegata allo stesso.

Nel comma 5 dell’articolo 28 sono inserite le disposizioni previste in caso di insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni in questione.

Per determinare sanzioni e interessi si applicano le disposizioni previste dalla nota II bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni sull’imposta di registro e dall’articolo 20 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601.

COME FUNZIONA L’ACCOLLO DEL MUTUO?

Parliamo dell’accollo del mutuo, un istituto molto particolare.

In pratica, si può subentrare nelle obbligazioni assunte dal contraente originario del finanziamento, completando il pagamento delle rate rimaste.

Conviene? E come funziona esattamente?

Le parti coinvolte

La procedura di accollo del mutuo è esplicitamente inserita nel codice civile e regolamentata dall’articolo 1273.

Oltre al caso in cui privato intenda acquistare da un altro privato un immobile, possono ricorrere all’accollo del mutuo anche i coniugi che per esempio, in fase di separazione, decidono di gravare uno solo dei due del debito rimanente.

Le parti coinvolte nella procedura sono tre:

• L’intestatario originario del mutuo, ossia l’accollato
• Il soggetto che subentra nel pagamento del mutuo, ossia l’accollante, che rimborserà le rate mancanti secondo quanto previsto dal piano di ammortamento iniziale
• La banca creditrice

Le tipologie di accollo del mutuo

Sostanzialmente esistono due tipologie di accollo: cumulativo e liberatorio, le quali si distinguono in base al maggiore o minore coinvolgimento del mutuatario precedente.

Accollo cumulativo

L’accollato resta obbligato: ciò significa che se il nuovo debitore, cioè l’accollante, risulta insolvente, il debito ricade su di lui.

Accollo liberatorio

Il debito e gli oneri correlati sono interamente trasferiti sull’accollante, mentre l’accollato si libera da qualsiasi obbligo. Questa fase viene effettuata sempre e comunque prima dell’emissione del cosiddetto rogito notarile.

 A chi conviene?

L’accollo del mutuo presenta vantaggi sia per il nuovo sia per il vecchio debitore. Nello specifico si risparmiano i costi legati all’accensione del finanziamento, perché non sono necessarie perizie, istruttorie e spese notarili. Il precedente mutuatario, inoltre, non deve sostenere le spese per l’estinzione anticipata e quelle di cancellazione dell’ipoteca. La procedura di accollo del mutuo velocizza anche i tempi, perché molte delle verifiche iniziali che spettano alla banca sono già state effettuate.

Per i mutui stipulati dopo il 3 aprile 2007 non sono più previste penali per l’estinzione anticipata, diminuendo sostanzialmente i vantaggi per l’accollato.

Accollo del mutuo edilizio

L’accollo del mutuo è una procedura che viene usata spesso nelle compravendite direttamente dai costruttori. Il motivo è semplice: un costruttore, di solito, deve contrarre un mutuo edilizio per potere avviare la costruzione. L’ipoteca che grava sul terreno si estende poi a tutta la costruzione, venendo infine ripartita sulle singole unità immobiliari. La persona che desidera comprare l’immobile, dunque, può accollarsi la quota del mutuo edilizio che grava su di esso.

Legalmente il costruttore potrebbe essere chiamato ad estinguere il mutuo esistente prima dell’atto, ma di fatto spesso viene estinto con quanto ricavato dalla vendita.

Per quanto riguarda l’acquirente, invece, di sicuro risparmia sulle spese di apertura del mutuo, ma prima di accettare gli conviene comunque valutare il piano di rimborso e il tasso di interesse, possibilmente confrontandoli con altre opzioni proposte dalle banche.

È sempre importante comunque precisare le condizioni dell’accollo per iscritto. 

Se il mutuo è cointestato è possibile l’accollo?

Se a essere intestatarie del contratto di mutuo sono più persone (due coniugi, genitori e figli o una coppia di fatto) l’accollo è possibile: semplicemente la parte che rimane proprietaria dell’immobile mantiene le stesse condizioni stipulate in fase di firma. Anche in questo caso la banca deve dare il suo benestare a un accollo di tipo liberatorio, gravato dagli oneri notarili come detto sopra.

La banca può rifiutare l’accollo del mutuo?

In linea teorica, alla banca importa solo che il debito venga estinto, indipendentemente da chi paga le rate rimanenti. Tuttavia, non sempre gli istituti di credito danno il via libera all’accollo di mutuo perché preferiscono accenderne di nuovi con diverse condizioni.

Solitamente gli istituti di credito avviano un’istruttoria sull’accollante (una fase di verifica dei requisiti economici in capo allo stesso), valutandone il merito creditizio per decidere se è in grado di sostenere l’impegno nel caso voglia liberare l’accollato.

Questo per quanto concerne l’accollo del mutuo liberatorio, mentre per quello cumulativo non serve il benestare della banca.

A cosa prestare attenzione

Perché l’accollo del mutuo possa considerarsi vantaggioso bisogna prestare attenzione e verificare alcuni aspetti:

• Che non ci siano stati ritardi nei pagamenti delle rate da parte dell’accollato, che altrimenti ricadrebbero sull’accollante (che sarà in mora);
• Che le condizioni applicate dalla banca non impongano vincoli nei confronti dell’istituto di credito;
• Che i tassi applicati al mutuo siano in linea con quelli attuali;
• In caso di accollo di mutuo edilizio, che il debito corrisponda al lotto acquistato;
• Che il subentrante abbia i requisiti necessari per l’accollo. In caso contrario, l’accollo potrà essere solo di tipo cumulativo. 

Costi e tempi dell’accollo del mutuo

Come per qualsiasi tipo di compravendita, il contratto ha valore solo dopo avere stipulato il rogito notarile; e il cliente sostiene solo i costi per l’atto di compravendita. A differenza di un mutuo “tradizionale”, però, l’acquirente non dovrà sottoscrivere l’atto di mutuo dal notaio. L’accollato sarà liberato secondo tempistiche che sono difficili da prevedere perché solitamente seguono i ritmi richiestI dall’istruttoria bancaria (e che quindi variano da istituto a istituto).